الأموال من العمليات (FFO) | مقاييس التدفق النقدي العقاري
ما هو FFO (الأموال من العمليات)؟
يشير FFO (الأموال من العمليات) عادةً إلى التدفقات النقدية الناتجة عن صندوق الاستثمار العقاري (REITs) ويتم حسابه عن طريق طرح إيرادات الفوائد والمكاسب من بيع الأصول من صافي الدخل خلال الفترة وإضافة مصروفات الفائدة ، الإهلاك ، وخسائر بيع الأصول لها.
يستخدم FFO لقياس التدفق النقدي من العمليات وبالتالي يشبه "التدفق النقدي من العمليات". ومع ذلك ، يتم استخدامه بشكل عام للإشارة إلى التدفقات النقدية الناتجة عن "صندوق الاستثمار العقاري" (REIT).
- بالنسبة لشركات العقارات ، يتم استخدام FFO كمعيار للأداء حيث ثبت أن قيم العقارات تتقلب مع ظروف الاقتصاد الكلي ، واستخدام أمثلة محاسبة التكاليف لحساب الظروف المالية لا يخدم عادة كمقياس دقيق للأداء.
- وتشمل الأموال المتولدة من العمليات التجارية ، باستثناء التدفقات النقدية المتعلقة بالتمويل ، مثل إيرادات الفوائد أو مصروفات الفوائد. ولا يشمل أي إهلاك أو إطفاء للأصول الثابتة أو مكاسب أو خسائر من التصرف في الأصول كذلك.
- صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركة تعمل بشكل أساسي على الدخل الناتج عن المعاملات العقارية. تشارك شركات REIT هذه في العقارات التجارية. وهي تشمل بيع وتأجير وتمويل المكاتب والمباني والمستودعات والمستشفيات ومراكز التسوق والفنادق وما إلى ذلك. تستخدم هذه الشركات عادة FFO.
الأموال من صيغة العمليات
يمكن العثور على جميع العوامل المستخدمة أثناء حساب الأموال من العمليات في بيان دخل الشركة. تشمل هذه العوامل صافي الدخل ، والاستهلاك ، والإطفاء ، والمكاسب من مبيعات الممتلكات والبنود غير العادية.
صيغة FFO = صافي الدخل + الإهلاك وإطفاء الأصول العقارية - المكاسب (الخسائر) من بيع الأصول + الخسائر (المكاسب) من إعادة هيكلة الديون أو البنود غير العادية
حساب FFO (دراسة حالة Washington REIT)
الخطوة 1 - تحديد صافي الدخل من بيان الدخل
نلاحظ مما ورد أعلاه أن صافي الدخل لواشنطن ريت لعام 2000 هو 45139 دولار. وبالمثل ، بلغ صافي دخلها لعامي 1999 و 1998 301 44 دولارا و 064 41 دولارا على التوالي.
(يرجى ملاحظة أن الأرقام بالآلاف)
الخطوة الثانية - تحديد الإهلاك والاستهلاك للأصول العقارية
إنه جزء من بيان الدخل.
- الاستهلاك والإطفاء (2000) = $ 22،723
- الاستهلاك والإطفاء (1999) = 19،590 دولار
- الاستهلاك والإطفاء (1998) = 15339 دولارًا
الخطوة 3 - تحديد المكاسب (الخسائر) من مبيعات الأصول
هذا الرقم هو أيضا جزء من بيان الدخل.
- مكاسب مبيعات الأصول (2000) = 3567 دولارًا
- مكاسب مبيعات الأصول (1999) = 7،909 دولار
- مكاسب مبيعات الأصول (1998) = 6764 دولارًا
الخطوة 4 - تحديد المكاسب (الخسائر) من إعادة هيكلة العناصر أو العناصر غير العادية
- لا توجد مكاسب (خسائر) من مصاريف إعادة الهيكلة أو بنود غير عادية في هذه السنوات الثلاث.
الخطوة 5 - تطبيق الصيغة
صيغة FFO = صافي الدخل + الإهلاك وإطفاء الأصول العقارية - المكاسب (الخسائر) من بيع الأصول + الخسائر (المكاسب) من إعادة هيكلة الديون أو البنود غير العادية
- FFO (2000) = 45139 دولارًا أمريكيًا + 22.723 دولارًا أمريكيًا - 3567 دولارًا أمريكيًا = 64295 دولارًا أمريكيًا
- FFO (1999) = 44301 دولارًا أمريكيًا + 19590 دولارًا أمريكيًا - 7909 دولارًا أمريكيًا = 55982 دولارًا أمريكيًا
- FFO (1998) = 41،064 دولارًا + 15339 دولارًا - 6764 دولارًا = 49699 دولارًا
تعديل FFO
يتم احتساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) بعد إجراء تعديلات على صافي الدخل ، ويهدف إلى التعويض عن طرق المحاسبة. قد تؤدي هذه الأساليب المحاسبية إلى تشويه الأداء الحقيقي لصندوق الاستثمار العقاري. يطرح حساب AFFO من FFO أي نفقات متكررة تمت رسملتها ، مثل مشاريع تحسينات المباني.
تتطلب مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) إهلاك العقارات الاستثمارية بمرور الوقت. ومع ذلك ، ترتفع قيمة العقارات بمرور الوقت. لهذا السبب ، فإن مصاريف الاستهلاك المطلوبة ، والتي يتم تحصيلها وفقًا لمبادئ المحاسبة المقبولة عموما ، تميل إلى جعل صافي الدخل يبدو منخفضًا بشكل مصطنع.
يتم ضبط FFO أيضًا للعناصر غير المتكررة لأنها لا تحدث في سيناريوهات الأعمال العادية. على سبيل المثال ، المكاسب (أو الخسائر) من بيع العقارات التي سيتم إزالتها / إضافتها وفقًا لذلك ، لأنها ليست في طبيعة العمليات التجارية العادية ، وبالتالي لا تساهم في قدرة توزيع الأرباح المستمرة لصناديق الاستثمار العقارية. يأخذ بعض المحللين في الاعتبار أيضًا زيادة الإيجارات وبعض النفقات الرأسمالية لحساب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO).
يتم استخدام FFO لكل سهم كمقياس تم فحصه بعناية لقياس ربحية REIT لكل وحدة من ملكية المساهمين. يتم استخدام الأموال من العمليات كذلك كمضاعفات التقييم العام بالإضافة إلى مضاعفات السعر / الربح. وبالتالي فهو محرك رئيسي لأسعار الأسهم أيضًا.
لماذا يعتبر FFO مهمًا للعقارات؟
- بينما يعطي مستثمرو الأسهم أهمية لمقاييس مثل ربحية السهم EPS أو نسبة السعر إلى الأرباح (P / E) أثناء تحليل الأسهم ، يقرر مستثمرو REIT على أساس FFO.
- قبل الاستثمار في REIT ، تأكد من السعر ، لا يعتمد القرار فقط على FFO أو AFFO لأن الاستثمار الذي يبدو جيدًا على السطح قد لا يكون قرارًا جيدًا في المستقبل حيث قد تنخفض الأسعار بسبب ذلك أيضًا يقوم العديد من المستثمرين بشرائه.
- سيكون ربحية السهم (EPS) لصناديق الاستثمار العقارية ، عند مقارنتها بالأسهم التقليدية ، منخفضة بشكل طبيعي أو حتى سلبية. وبالتالي ، فإن السعر إلى الأرباح (نسبة السعر إلى الأرباح) لصندوق الاستثمار العقاري ليس مضاعفًا إيجابيًا أثناء اتخاذ قرارات الاستثمار يجب اعتباره مقياسًا ثانيًا بعيدًا أثناء تقييمه.
الاختلافات بين CFO و FFO
- التدفق النقدي ، كما يوحي الاسم ، يحسب المبلغ الإجمالي للنقدية والنقدية المعادلة الناتجة عن عمليات الشركة. ومع ذلك ، فإن FFO هو مقياس أكثر أهمية عندما يتعلق الأمر بالأعمال العقارية حيث أن هذه التدابير تعوض عن عنصر واحد مهم ، وهو الاستهلاك.
- بالنسبة للأعمال العقارية ، تزداد قيمة العقارات دائمًا بمرور الوقت ؛ وبالتالي ، هذه ليست نفقة على الإطلاق. وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية ، عندما تمتلك الشركات أصولًا طويلة الأجل مثل المعدات وأجهزة الكمبيوتر والمباني ، يجب استهلاك هذه الأصول لتعكس الوضع المالي الحالي.
- ومع ذلك ، عندما يتعلق الأمر بالعقارات ، فإن هذه العقارات ليس لها "مدة صلاحية" أو ، بعبارة أخرى ، لن تنخفض قيمتها أبدًا إلى الحد الأدنى من القيمة خلال هذه الفترة. على العكس من ذلك ، فإن هذه الأصول سترتفع ، وبالتالي لا يتم احتسابها كمصروف يتم تحميله على بيان الدخل.
- وبالتالي فإن التدفق النقدي التشغيلي و FFO هما مقاييس متشابهة. ومع ذلك ، فهما ليسا نفس الشيء تمامًا. يمكن أن يكون التدفق النقدي طريقة رائعة لتقييم الرفاهية المالية للأعمال التجارية ، ولكن عندما يتعلق الأمر بصناعة العقارات ، تختلف المقاييس عن سيناريو العمل المعتاد.
- لغرض تقييم ما إذا كان صندوق الاستثمار العقاري يكسب ما يكفي لتغطية أرباحه ، فإن FFO هو السبيل للذهاب. يساعد في الحصول على صورة أفضل من المدير المالي العادي.
استنتاج
وبالتالي ، فإن الأموال من مفهوم العمليات مطلوبة لتحليل REIT لأنه عندما تزداد قيمة الأصول الأساسية ، فلا ينبغي أن يؤخذ الاستهلاك في الاعتبار في نتائج العمليات. يعتبر مؤشرًا أفضل للنتائج المالية للأعمال التجارية من صافي الدخل ، ومع ذلك ، نظرًا لأن الخداع المحاسبي يمكن أن يؤثر على مجموعة متنوعة من جوانب البيانات المالية ، فمن الأفضل دائمًا الاعتماد على مزيج من القياسات ، بدلاً من مقياس واحد أثناء اتخاذ قرارات الاستثمار.
على الرغم من أن FFO يعتبر على نطاق واسع لتحديد ربحية REIT ؛ غالبًا ما يكون عرضة للتغييرات المحاسبية وإعادة الصياغة والتلاعب. يرجى مراعاة مقياسين أو ثلاثة وعوامل عمل أخرى قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
