معدل الإشغال (التعريف ، الصيغة) | كيفية حساب؟
ما هو معدل الإشغال؟
يُعرَّف معدل الإشغال على أنه نسبة الوحدات المؤجرة إلى إجمالي عدد الوحدات المتاحة في مبنى أو برج أو وحدة سكنية أو ولاية أو مدينة. إنه أحد المفاهيم الحاسمة والمهمة لأولئك المستثمرين المهتمين إلى حد ما بالتعامل مع المعاملات العقارية.
عادة ، يشتري اللاعب العقاري عدة وحدات سكنية ويحتفظون بمحفظة عليها. هدفهم الرئيسي هو جني دخل إيجار من هذه الوحدات. لذلك ، بالنسبة لهؤلاء المستثمرين ، يحاولون تقييم أداء المحفظة العقارية من خلال تحديد الإشغال.
معدل الإشغال يرتبط عكسيا بمعدل الشغور. يتم التعبير عن معدل الشغور كنسبة الوحدات الشاغرة إلى إجمالي المساحة المتاحة. يمكن تقسيمها إلى المادية والاقتصادية.
صيغة معدل الإشغال
رياضيا ، على المستوى المادي يتم التعبير عنها على النحو التالي: -
معدل الإشغال = إجمالي الوحدات المؤجرة / إجمالي المساحة أو الوحدات المتاحةمعدل الإشغال الاقتصادي هو مقياس يحلل من حيث إجمالي الإيجار المحتمل الذي يجمعه المالك. رياضيا يمكن التعبير عنها على النحو التالي: -
معدل الإشغال الاقتصادي = إجمالي الإيجار الإجمالي المحصل / إجمالي الإيجار المحتمل الإجمالي.خاطئة
يمكن حساب معادلة معدل الإشغال المادي باتباع الخطوات التالية:
- الخطوة 1: أولاً ، حدد عدد الوحدات المتاحة للشغل.
- الخطوة 2: بعد ذلك ، حدد عدد الوحدات المشغولة.
- الخطوة 3: بعد ذلك ، اقسم عدد الوحدات المشغولة على إجمالي الوحدات المتاحة.
يمكن حساب معادلة معدل الإشغال الاقتصادي باتباع الخطوات التالية: -
- الخطوة 1: في البداية ، حدد الإيجار الذي توفره كل وحدة.
- الخطوة 2: بعد ذلك ، حدد مجموع الإيجار الإجمالي الذي يمكن اشتقاقه من المحفظة.
- الخطوة 3: بعد ذلك ، حدد الإيجار الذي يتم تحصيله بالفعل من الوحدات المشغولة وقم بإضافتها.
- الخطوة 4: بعد ذلك ، قسّم إجمالي دخل الإيجار المحصل على إجمالي الإيجار المحتمل الذي يمكن الحصول عليه من الوحدة الاقتصادية أو الإقامة.
أمثلة على صيغة معدل الإشغال (باستخدام قالب Excel)
يمكنك تنزيل نموذج Excel لصيغة معدل الإشغال هنا - نموذج معدل الإشغال في Excelمثال 1
دعونا نأخذ مثال الملكية التجارية. يتكون العقار التجاري من 200 وحدة. يبلغ عدد الوحدات المشغولة 140 وحدة. مساعدة المستثمر في تحديد معدل الإشغال المادي.
المحلول
- = 140/200
لذلك ، تبلغ نسبة الإشغال المادي للعقارات التجارية 70٪
المثال رقم 2
لنأخذ مثال مستثمر عقاري يمتلك 20 وحدة سكنية. يمكن للمستثمر أن يجني 80 ألف دولار من المحفظة بأكملها بينما يكسب 55 ألف دولار من الوحدات المشغولة. يبلغ عدد الوحدات المشغولة 15 وحدة. مساعدة المستثمر في تحديد معدل الإشغال المادي والاقتصادي.
المحلول
- = 15/20
لذلك ، يبلغ معدل الإشغال الفعلي للمحفظة 75٪.
يمكن حساب معدل الإشغال الاقتصادي على النحو التالي ،
- = 55000 دولار / 80000 دولار
ملاءمة واستخدام معادلة معدل الإشغال
يشير معدل الإشغال المرتفع عادةً إلى أن العقارات يتم استخدامها بالكامل للحصول على أقصى دخل من الإيجار. والسبب هو أنه يعطي مؤشرا واضحا عن مقدار التدفقات النقدية المتوقعة التي يمكن للمستثمر العقاري أن يكسبها من محفظته. علاوة على ذلك ، يمكن أن تولد المحفظة العقارية التي يتم صيانتها جيدًا تدفقًا جيدًا من الدخل ويمكن اعتبارها منجم ذهب مقنعًا أو صانع أموال حقيقي.
باختصار ، يمكن الاستدلال على أن هذا المعدل يساعد في التنبؤ بتدفق ثابت للدخل. قد يكون المستثمر مهتمًا بالاستثمار في مركز التسوق أو يمكن لمراكز التسوق المتوسطة أن يكسب دفقًا ثابتًا من الدخل إذا استمر في الاستثمار. إذا كان على المستثمر أن يواجه وضعًا منخفضًا للإشغال ، فيجب على المستثمر بذل جهود كبيرة وتحديد المزيد من المستأجرين الذين يمكنهم شغل هذه الوحدات الشاغرة.
يتعين على المستثمر ذو الإشغال المنخفض تحقيق ذلك بسرعة حتى لا يضطر إلى تحمل تكلفة صيانة الوحدات الفارغة ويكون قادرًا على تحقيق التعادل على استثماراته وكذلك يمكنه تعويض ضرائب ممتلكاته من هذه تدفقات الدخل المشتقة. بالإضافة إلى ذلك ، نظرًا لأن هذه المساحات شاغرة ، يفقد المستثمر الفرصة لكسب أقصى دخل.
يشير المستثمر الذي يواجه مشكلة في معدلات الإشغال المنخفضة لفترات طويلة إلى أن الوحدات لا تتم صيانتها جيدًا أو قد تكون هذه الوحدات موجودة في موقع غير مرغوب فيه أو قد يتم إحضار الوحدات بمواد بناء سيئة. بصرف النظر عن العقارات التجارية ، فإن الإشغال له تطبيق كبير في المستشفيات والفنادق والوحدات السكنية لكبار السن ومراكز الاتصال في مراكز الاتصال ، عادةً ما يقوم قائد الفريق بتقييم مقدار الوقت الذي يقضيه الزميل في الاتصال بما يتماشى مع الساعات المخصصة.
