نسبة القرض إلى القيمة (LTV) - المعنى ، الصيغة ، الحساب
ما هي نسبة القرض إلى القيمة؟
نسبة القرض إلى القيمة هي نسبة لمبلغ القرض فيما يتعلق بالقيمة الإجمالية لأصل معين وتستخدم بشكل شائع من قبل البنوك أو المقرضين لتحديد مبلغ القرض الممنوح بالفعل على أصل معين أو الهامش المطلوب يتم الاحتفاظ بها قبل إصدار الأموال للحماية من المرونة في القيمة.
لنأخذ مثال بسيط. لنفترض أنك تريد شراء منزل. وتريد الحصول على مساعدة أحد البنوك لأخذ مبلغ معين من القرض. لماذا؟ لأنه في الوقت الحالي ، ليس لديك الكثير من النقود المتاحة لشراء المنزل بنفسك. لذلك تذهب إلى البنك ، وتفهم القيمة الدائمة القيمة الخاصة بهم وتقرر شراء منزل.
إذا أضفنا بعض الأرقام ، فسيصبح من السهل علينا فهمها. لنفترض أنك تريد شراء منزل بقيمة 200000 دولار أمريكي (القيمة المقدرة للمنزل في السوق). أخبرك البنك أنه لا يمكنه منحك سوى 80٪ من المبلغ. والباقي عليك أن تعطيه من جيبك.
لذلك ، 80٪ هي نسبة القرض إلى القيمة. في هذه الحالة ، يدفع لك البنك قرضًا على الرهن العقاري بقيمة 160 ألف دولار أمريكي وتحتاج إلى دفع 40 ألف دولار أمريكي من جيبك الخاص لشراء المنزل.
معادلة
صيغة نسبة القرض إلى القيمة = مبلغ الرهن العقاري / القيمة المقدرة للممتلكات
وهي من أهم أدوات تقييم المخاطر في المؤسسات المالية. وقبل إقراض المال للمقترضين ، فحص المقرضين قبل الموافقة على الرهن العقاري.
عادة ، القيمة المقدرة للممتلكات هي سعر البيع. لكن مع ذلك ، سيرسل المقرضون أو البنوك فريق التقييم لتقييم العقار. وبعد ذلك قرروا إقراض المبلغ (مبلغ الرهن العقاري).
في الولايات المتحدة الأمريكية ، أبلغت معظم الحالات عن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) أقل من 80٪. لكن LTV يمكن أن تكون أكثر من ذلك ، وفي هذه الحالة ، قد ترتفع أسعار الفائدة.
هناك شيء واحد يجب أن نفهمه في LTV وهو هذا - ستكون النسبة أعلى ، وستكون المخاطرة أكبر. لذلك إذا أعطاك المُقرض قيمة LTV أعلى ؛ هذا يعني أنها تنطوي على مخاطر أكبر. وهذا هو سبب ارتفاع معدل الفائدة أيضًا.
ويعاني المقترض أيضًا كثيرًا بسبب ارتفاع قيمة القرض العقاري حتى لو بدا أن المقترض يحصل على المنفعة. عندما تكون القيمة الدائمة للقرض أعلى ، تزداد تكلفة القرض وكلما زادت مخاطر الإقراض (حيث يدفع المقرض أكثر) ، يكون سعر الفائدة أعلى من ذلك بكثير. على سبيل المثال ، إذا اقترض المقترض أموالًا من البنك بنسبة قرض إلى القيمة 95٪ ، فسيدفع معدل فائدة أعلى بنسبة 1٪ على الأقل من المقترض الذي حصل على قرض بقيمة 75٪ على المدى الطويل.
أيضا ، تحقق من نسبة DSCR
ترجمة
الآن قد تتساءل عن سبب أهمية LTV وكيف يجب أن ننظر إلى LTV من حيث الإقراض والاقتراض.
إليك كيفية تأثير LTV على الإقراض -
- يلعب LTV دورًا مهمًا في تأمين قرض عقاري أو قرض ملكية المنزل أو حد ائتمان.
- كما أنه يؤثر على المقترض بطريقة جذرية. قد يبدو أن المقترض يستمتع في البداية حيث تنخفض النسبة المئوية للدفع. ولكن إذا أخذنا في الاعتبار التأثير طويل المدى ، فإنه يجبر القيمة الدائمة الكبيرة والأعلى للمقترض على دفع المزيد للمقرض على مدى فترة من الزمن.
- لنفترض الآن أنك كمقترض ، فإنك تقبل نسبة أعلى من القرض إلى النسبة. ماذا سيحدث بعد ذلك؟ إذا كانت نسبة الرهن العقاري الأول تزيد عن 80٪ ، فإن المقرضين يحتاجون إلى تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). في هذا النوع من الحالات ، يكون للمقترضين خيار. بادئ ذي بدء ، يمكنهم التحدث إلى المقرضين وتسوية نسبة 80٪ من القرض إلى القيمة ، وإذا لم يصبح ذلك كافيًا ، فيمكن للمقترضين الذهاب للحصول على تمويل ثانوي للمبلغ المتبقي الضروري.
- أنت الآن بحاجة إلى التفكير في ما الذي سيعطيك المزيد من الفوائد؟ إذا ذهبت للحصول على أول قرض عقاري ووصلت إلى نسبة 78٪ من القرض إلى القيمة ، فسيتم إلغاء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) تمامًا. ولكن في هذه الحالة ، يجب سداد الرهن الثاني ، الذي تزيد فائدته كثيرًا عن الرهن العقاري الأول.
- يقودنا هذا إلى مفهوم آخر تمامًا وهو امتداد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) وهذا هو القرض المشترك إلى القيمة إلى نسبة (CLTV). تساعد CLTV المقترضين على الحفاظ على قيمة LTV منخفضة وبالتالي لا يحتاجون إلى دفع PMI على الإطلاق.
مثال LTV
مثال 1
دعنا نلقي نظرة على المعلومات أدناه -
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| مبلغ الرهن العقاري | 300000 | 250000 |
| القيمة المقدرة للممتلكات | 400000 | 350.000 |
الآن باتباع الصيغة البسيطة ، سنقوم بحساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
LTV = مبلغ الرهن العقاري / القيمة المقدرة للممتلكات
بالنسبة للبنك أ ، ستكون القيمة الدائمة = (300000/400000) = 75٪.
بالنسبة للبنك B ، ستكون القيمة الدائمة = (250.000 / 350.000) = 71.42٪.
إذن ما هو الاستنتاج بعد حساب LTV لكلا البنكين؟ هنا الاستنتاج -
أولاً ، يمتلك البنك "ب" قيمة أقل من القيمة الدائمة. وهذا يعني أن المخاطر الكامنة في مبلغ القرض ستكون أقل ، وبالتالي ، فإن سعر الفائدة سيكون أقل أيضًا. سوف يساعد المقترض. ولكن في حالة البنك "أ" ، تكون القيمة الدائمة أعلى قليلاً. ولكن نظرًا لعدم وصولها إلى أكثر من 80٪ ، لا يحتاج المقترض إلى منح تأمين الرهن العقاري الخاص.
الآن ، دعونا نلقي نظرة على بعض الأمثلة الأخرى ذات المتغيرات المختلفة.
المثال رقم 2
دعنا نلقي نظرة على المعلومات أدناه -
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 400000 | 350.000 |
| الدفعة الأولى | 80000 | 70000 |
| القيمة المقدرة للممتلكات | 400000 | 350.000 |
في هذا المثال ، لم يتم منحنا مبلغ الرهن العقاري ؛ بل لدينا معلومات عن الدفعة المقدمة. فكيف نحسب مبلغ الرهن العقاري؟
وإليك الطريقة - نحتاج إلى خصم الدفعة المقدمة من سعر الشراء.
دعونا نحسبها -
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 400000 | 350.000 |
| (-) الدفعة الأولى | (80،000) | (70000) |
| مبلغ الرهن العقاري | 320،000 | 280،000 |
الآن ، يمكننا حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
بالنسبة للبنك أ ، ستكون القيمة الدائمة = (320،000 / 400،000) = 80٪.
بالنسبة للبنك B ، ستكون القيمة الدائمة = (280،000 / 350،000) = 80٪.
في هذه الحالة ، تبلغ النسبة لكل من هذين البنكين 80٪. الآن يتعين على البنك أن يقرر ما إذا كان PMI مطلوبًا لهذا أم لا. في معظم الحالات ، لن تكون هناك حاجة إلى PMI حتى 80٪ من القيمة الدائمة.
المثال رقم 3
الآن ، دعنا نرى بعض الأشياء الإضافية حتى نتمكن من فهم قيمة نسبة القرض إلى القيمة.
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 400000 | 350.000 |
| الدفعة الأولى | 80000 | 70000 |
| القيمة المقدرة للممتلكات | 400000 | 350.000 |
الآن ، لدينا هنا سعر الشراء والقيمة المقدرة للعقار. في هذه الحالة ، ما الذي نأخذه في الاعتبار عند حساب نسبة القرض إلى القيمة؟
ها هي الصفقة. نحن بحاجة إلى أن نأخذ في الاعتبار السعر الأقل من سعر الشراء أو القيمة المقدرة للممتلكات.
دعونا نحسب.
أولاً ، سنقوم بحساب مبلغ القرض (مبلغ الرهن).
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 400000 | 350.000 |
| (-) الدفعة الأولى | (80،000) | (70000) |
| مبلغ الرهن العقاري | 320،000 | 280،000 |
الآن ، سوف نتأكد من قيمة LTV.
دعنا نكتب الصيغة لتوضيح أمر معين.
صيغة LTV = مبلغ الرهن العقاري / سعر الشراء الأقل أو القيمة المقدرة للعقار.
في هذه الحالة ، يكون كل من سعر الشراء والقيمة المقدرة للممتلكات متماثلين. لذلك نأخذ نفس القيمة.
بالنسبة للبنك أ ، ستكون القيمة الدائمة = (320،000 / 400،000) = 80٪.
بالنسبة للبنك B ، ستكون القيمة الدائمة = (280،000 / 350،000) = 80٪.
المثال رقم 4
الآن ، لنقم بمثال آخر بالقيم المختلفة المقدرة للممتلكات وسعر الشراء.
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 360.000 | 330،000 |
| الدفعة الأولى | 80000 | 70000 |
| القيمة المقدرة للممتلكات | 400000 | 350.000 |
هذا مثال مختلف لأنه يمكنك ملاحظة اختلاف بين القيمة المقدرة للعقار وسعر الشراء.
أولا ، دعونا نحسب مبلغ الرهن العقاري.
| بالدولار الأمريكي | البنك أ | بنك ب |
| سعر الشراء | 360.000 | 330،000 |
| (-) الدفعة الأولى | (80،000) | (70000) |
| مبلغ الرهن العقاري | 280،000 | 260،000 |
للحصول على مبلغ الرهن العقاري ، سنخصم دائمًا الدفعة الأولى من سعر الشراء ، وليس القيمة المقدرة للعقار.
الآن ، نظرًا لأن سعر الشراء أقل من القيمة المقدرة للعقار ، فإننا نأخذ سعر الشراء في الاعتبار أثناء حساب نسبة القرض إلى القيمة.
لنلقي نظرة -
بالنسبة للبنك أ ، ستكون القيمة الدائمة = (280.000 / 360.000) = 77.78٪.
بالنسبة للبنك B ، ستكون القيمة الدائمة = (260.000 / 330.000) = 78.79٪.
في هذه الحالة ، يمكننا أن نرى أن LTV للبنك B أكبر قليلاً من البنك أ.
المثال رقم 5 (القيمة الدائمة المجمعة)
الآن هناك حالات يأخذ فيها شخص واحد قرضين لتقليل القيمة الدائمة الإقامة وبالتالي يحتاج إلى تحمل تكاليف أقل. في هذه الحالة ، علينا حساب القيمة الدائمة المجمعة.
لنلقي نظرة على مثال.
| بالدولار الأمريكي | البنك أ |
| القرض 1 | 200000 |
| القرض 2 | 50000 |
| القيمة المقدرة للممتلكات | 400000 |
مركبة LTV المدمجة لها صيغة بسيطة. ها هو -
CLTV = القرض 1 + القرض 2 / إجمالي قيمة العقار
دعنا نحسب القيمة الدائمة المجمعة للبنك "أ" الآن -
(200،000 + 50،000) / 400،000 = 62.5٪.
الآن هذه القيمة الدائمة أقل بكثير. عادة ، إذا كان للمقترض درجة ائتمان جيدة ، فإن البنك يسمح بامتلاك قيمة دائمة أطول من 80٪. وإذا لم يكن لدى المقترض درجة ائتمان جيدة ، فعادة لا يتجاوز المقرضون 80٪.
مثال على نسبة القرض إلى القيمة لقروض السيارات المستعملة وقروض السيارات الجديدة
في هذا القسم ، سوف نلقي نظرة على LTV لاثنين من الصناعات المماثلة تقريبًا. نأخذ أمثلة على صناعتين متشابهتين تقريبًا حتى نتمكن من فهم قيمة نسبة القرض إلى القيمة ومدى الاختلاف الكبير بينهما.
أولاً ، دعونا نلقي نظرة على مثال قروض السيارات المستعملة -
من الرسم البياني أعلاه ، من الواضح أن نسبة LTV لهذه الصناعة مرتفعة للغاية. لقد لامست 99٪ في بعض الحالات. من الملاحظة نجد أن نسبة القرض إلى القيمة أعلى دائمًا من 90٪.
دعونا نلقي نظرة على صناعة قروض السيارات الجديدة في الولايات المتحدة.
في الرسم البياني أعلاه ، يمكننا أن نرى أن نسبة LTV لقروض السيارات الجديدة أقل بنسبة 10٪ تقريبًا من LTV للسيارات المستعملة. وبالنسبة لقروض السيارات الجديدة ، تتراوح نسبة القرض إلى القيمة بين 80-90٪.
الآن السؤال هو لماذا؟ لماذا نسبة القرض إلى القيمة لقروض السيارات المستعملة أعلى من نسبة القرض إلى القيمة لقروض السيارات الجديدة؟ قد يكون هناك سببان محددان لذلك -
- أولاً ، ربما تكون الجدارة الائتمانية لأصحاب السيارات المستعملة موضع شك أكثر من مستخدمي السيارات الجديدة. وبالتالي ، فإن الخطر أكبر وهذا هو السبب في أن LTV أكثر في حالة قروض السيارات المستعملة.
- ثانيًا ، نظرًا لأن مشتري السيارات الجديدة سيدفعون أكثر بكثير (حيث أن سعر السيارات الجديدة سيكون أكثر من السيارات المستعملة) ، فإنهم أكثر جدارة بالثقة من حيث دفع الأقساط الشهرية المتساوية (EMI).
محددات
LTV مفيدة للغاية من حيث إقراض الأموال للمقترضين. ولكن هناك بعض الأشياء التي يجب أن تضعها في اعتبارك. هذا ينطبق إذا كانت LTV عالية.
- سيكون معدل الفائدة أعلى بكثير مما سيزيد من إجمالي المبلغ المستحق على المدى الطويل.
- أنت بحاجة إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) إذا كانت قيمة القرض العقاري أكثر من 80٪. في هذه الحالة ، يمكنك الحصول على امتياز ثان (فكر في LTV مجتمعة).
- إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة أكثر من 100٪ (وهو ما يسمى بالرهن العقاري تحت الماء) ، فلن تحصل على أي مزايا ضريبية.
في التحليل النهائي
تعتبر نسبة القرض إلى القيمة مفيدة جدًا لكل من المقرضين والمقترضين. لكن كلاهما يجب أن يبقيها أقل من 80٪ لضمان مخاطر أقل وعواقب أعمال أفضل.
المشاركات المفيدة
- نسبة السعر إلى القيمة الدفترية
- EV إلى نسبة المبيعات
- صيغة نسبة دوران المخزون
- حاسبة قرض القارب <
