معدل الرسملة (صيغة ، مثال) | كيفية حساب؟

معدل الرسملة هو مصطلح آخر لمعدل العوائد المتوقعة على الاستثمار في مجالات العقارات التجارية ، وهذا المصطلح هو مجرد نسبة من معدل العائد إلى الاستثمار الفعلي الذي تم إجراؤه في مشروع عقاري تجاري.

ما هو معدل الرسملة؟

هي نسبة صافي الدخل التشغيلي والقيمة السوقية للأصل وتستخدم بشكل شائع في صناعة العقارات.

  • غالبًا ما يستخدم معدل الرسملة في صناعة العقارات التجارية. يمكن استخدامه لمقارنة العائدات من العقارات المحتملة للاستحواذ عليها.
  • يمكن اعتبار عقار واحد يحقق ربحًا أعلى استثمارًا أفضل من الممتلكات الأخرى نظرًا لشروط أخرى مماثلة لموقع المباني وما إلى ذلك ، وبالتالي ، فإنه يسمح بإجراء مقارنة سريعة لإمكانية تحقيق أرباح من العقارات الاستثمارية ويمكن أن يساعد في الاختيار أفضل فرصة استثمارية.
  • يمكن أن يعطي نوعًا من المؤشرات على اتجاه أسعار العقارات. إذا كانت الأسعار تتقلص ، فقد يعني ذلك أن قيمة العقارات آخذة في الازدياد ، وبالتالي فإن سوق العقارات ككل تزداد سخونة.

صيغة معدل الرسملة

فيما يلي الصيغة المستخدمة في الحساب

  • صافي الدخل التشغيلي للعقار المؤجر هو إيجاره مطروحًا منه المصاريف المدفوعة لصيانته.
  • يمكن اعتباره أيضًا عائدًا على الاستثمار سيحصل عليه المستثمر سنويًا عند شراء العقارات.

أمثلة على معدل الرسملة

مثال 1

لنفترض أن مبنى إداريًا يعطي صافي دخل تشغيلي قدره 10.000.000 دولار أمريكي تقدر قيمته بـ 75.000.000 دولار أمريكي. باستخدام معادلة معدل الحد الأقصى أعلاه ، يمكننا حساب معدل الرسملة للمبنى على النحو التالي:

= 10000000/75000000 = 13.33٪

وبالتالي ، إذا تم بيع المبنى بمبلغ 75 مليون دولار ، فيمكن القول أيضًا أنه تم بيع المبنى بمعدل رسملة قدره 13.33٪.

مثال 2

لنفترض أن العقار المستأجر يحصل على دخل إجمالي قدره 1،000 دولار شهريًا. يتحمل المالك مسؤولية دفع 700 دولار أمريكي سنويًا لإدارة الممتلكات وصيانتها ، و 500 دولار أمريكي للضرائب العقارية ، و 250 دولارًا أمريكيًا للتأمين. اشترى العقار بمبلغ 80 ألف دولار.

في هذه الحالة ، لدينا إجمالي الدخل والمصاريف التي تكبدها المالك. وبالتالي ، سوف نحسب صافي الدخل التشغيلي على الممتلكات:

  • NOI = إجمالي الدخل - إدارة الممتلكات - ضرائب الممتلكات - التأمين
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000-1450 = 10550 دولارًا
  • الآن ، حساب معدل الرسملة = NOI / سعر العقار = 10550 دولارًا أمريكيًا / 80 ألف دولار أمريكي = 13.18٪

هل معدل الرسملة المرتفع أفضل دائمًا؟

  • يمكن أن تكون معدلات الرسملة تقديرًا جيدًا لمقارنة العقارات الاستثمارية المختلفة. لكن المعدل الأعلى لا يعني عادة فرصة استثمار أفضل. تعتبر معدلات الحد الأقصى مهمة ، ولكن يحتاج المستثمر إلى النظر في معايير أخرى أيضًا.
  • يمكن اعتباره مقياسًا لمخاطر الاستثمار. عادة ، يشير المعدل المنخفض إلى مخاطر منخفضة ، بينما يشير المعدل الأعلى إلى مخاطر أعلى.

عيوب معدل الرسملة

  • يمكن استخدامه فقط عندما يكون صافي الدخل التشغيلي ثابتًا أو لا يتقلب كثيرًا. باستخدام معدل الرسملة هذا ، سيكون التقييم مشابهًا إلى حد ما لذلك من طريقة الخصم التدفقات النقدية. ومع ذلك ، إذا كان التدفق النقدي معقدًا وغير منتظم مع الكثير من التباين ، فيجب استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم الكامل للحصول على تقييم موثوق وموثوق.
  • قد يأخذ معدل الرسملة في الاعتبار عوامل مختلفة ، لكنه لا يعكس المخاطر المستقبلية. يفترض دخلاً مستدامًا من الممتلكات العقارية ، ولكن لا يمكن تقديم أي ضمان لمثل هذا الافتراض. قد ترتفع قيمة الإيجار أو تنخفض. قد تتغير قيمة العقار بسبب الظروف الخارجية التي لا يملك فيها المستثمر أي سيطرة. قد تنشأ مصاريف مثل نفقات الصيانة. وبالتالي ، فإن معدل الرسملة لا يقدم أي إرشادات أو تنبؤات حول المخاطر المستقبلية.

استنتاج

معدل الرسملة هو مقياس مقارن يكون أكثر فائدة لمقارنة الخصائص المماثلة ، أي خصائص في موقع مشابه ، وفئة أصول مماثلة ، وعمر مشابه. لا يزال هذا المقياس مستخدمًا على نطاق واسع لتقييم العقارات التجارية ومتعددة الأصول. يستخدمه المستثمرون العقاريون كأداة لتقييم استثماراتهم واتخاذ قرار مستنير. ومع ذلك ، لا ينبغي للمستثمر اعتبار معدلات الرسملة كمقياس للانتقال إليه ، ولكن يجب أيضًا مراعاة العديد من العوامل الأخرى التي قد تؤثر على قيمة الأصول. إنه مقياس مهم ولكنه ليس مقياسًا شاملاً.


$config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found