صيغة معدل الحد الأقصى | معدل خطوة بخطوة حساب معدل الحد الأقصى
ما هي صيغة معدل الحد الأقصى؟
معادلة معدل الحد الأقصى أو معدل الرسملة بسيطة للغاية ، ويتم حسابها بقسمة صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية الحالية للأصل ويتم التعبير عنها من حيث النسبة المئوية. يتم استخدامه من قبل المستثمرين لتقييم الاستثمار العقاري على أساس عائد فترة سنة واحدة. يتم استخدامه بشكل أساسي للمساعدة في تحديد ما إذا كانت الممتلكات صفقة جيدة.
رياضيا ، يتم تمثيل صيغة معدل الحد الأقصى ،
خاطئة
يمكن إجراء الحساب في الخطوات الثلاث البسيطة التالية:
- الخطوة 1: أولاً ، يجب تقدير دخل الإيجار للعقار بشكل صحيح. بناءً على ذلك ، يتم حساب صافي الدخل التشغيلي ، وهو أساسًا الدخل السنوي الناتج عن الممتلكات العقارية مطروحًا منه جميع المصاريف التي يتم تكبدها أثناء العمليات ، والتي تشمل مهام مثل إدارة الممتلكات ودفع الضرائب والتأمين ، إلخ.
- الخطوة 2: ثانيًا ، يجب تقييم القيمة السوقية الحالية للعقار بشكل صحيح ، ويفضل أن يكون ذلك من قبل متخصص في التقييم ذائع الصيت. القيمة السوقية الحالية للعقار هي قيمتها في السوق.
- الخطوة 3: أخيرًا ، يمكن حساب معدل الحد الأقصى عن طريق قسمة صافي دخل التشغيل على القيمة السوقية الحالية للعقار الاستثماري.
أمثلة على صيغة معدل الحد الأقصى (مع قالب Excel)
دعونا نرى بعض الأمثلة البسيطة إلى الأمثلة المتقدمة لفهمها بشكل أفضل.
يمكنك تنزيل نموذج Excel لصيغة معدل الحد الأقصى هنا - نموذج Excel لصيغة معدل الحد الأقصى
مثال 1
لنفترض أن المستثمر يخطط لشراء عقار. الآن ، يعتزم المستثمر اتخاذ القرار بناءً على معدل الحد الأقصى ، وهو مقياس فعال في تقييم العقارات. يعثر المستثمر على ثلاث عقارات مع دخلها السنوي ونفقاتها وقيمها السوقية ، كما هو مذكور أدناه:
الآن دعونا نقوم بحساب معدل الحد الأقصى للخصائص المعنية ،
الملكية أ
لذا ، فإن الحد الأقصى للمعدل الخاص بالملكية أ = (150000 دولار - 15000 دولار) ين ياباني 1500000
= 9٪
الملكية ب
لذلك ، معدل الحد الأقصى للملكية B = (200000 - 40000 دولار) * 100٪ 4، 4500000 دولار
= 3.56٪
الملكية ج
لذلك ، معدل الحد الأقصى للعقار ج = (300000 دولار - 50000 دولار) * 100٪ 2500000 دولار
= 10.00٪
لذلك ، يجب على المستثمر شراء العقار C لأنه يوفر أعلى معدل أقصى قدره 10٪.
المثال رقم 2
لنفترض أن هناك مستثمر آخر يريد شراء عقار ، والمستثمر لديه المعلومات المذكورة أدناه. لن يستثمر المستثمر في العقار إلا إذا كان معدل الحد الأقصى 10٪ أو أعلى.
الآن ، بناءً على المعلومات المذكورة أعلاه ، قمنا بحساب القيم التالية ، والتي سيتم استخدامها بشكل أكبر في حساب معدل الحد الأقصى.
إجمالي الإيرادات السنوية-
المصاريف السنوية
صافي الدخل التشغيلي
في النموذج الموضح أدناه ، استخدمنا حساب معادلة معدل الحد الأقصى.
لذلك سيكون الحساب -
الآن ، بما أن معدل الحد الأقصى المحسوب أعلى من المعدل المستهدف (10٪) للمستثمر ، لذلك يمكن للمستثمر الاستثمار في الممتلكات العقارية المعنية. بناءً على المعدل المحسوب ، يمكن أيضًا الاستدلال على أنه سيتم استرداد الاستثمار بالكامل في = 100.00٪ 12.38٪ = 8.08 سنوات
غطاء معدل صيغة الآلة الحاسبة
يمكنك استخدام الآلة الحاسبة التالية.
| صافي الدخل التشغيلي | |
| القيمة السوقية الحالية للأصل | |
| صيغة معدل الحد الأقصى | |
| صيغة معدل الحد الأقصى = |
|
|
الصلة والاستخدام
- الاستخدام الرئيسي لمعدل الحد الأقصى هو التمييز بين فرص الاستثمار العقاري المختلفة. لنفترض أن الاستثمار العقاري يقدم حوالي 4٪ في المقابل بينما يمتلك عقار آخر سقفًا يبلغ حوالي 8٪. بعد ذلك ، من المرجح أن يركز المستثمر على الممتلكات ذات العائد الأعلى. علاوة على ذلك ، يمكن أن يُظهر أيضًا اتجاه العقار ، والذي سيوضح ما إذا كانت هناك حاجة إلى تعديل بناءً على دخل الإيجار المقدر.
- من وجهة نظر المستثمر العقاري ، يعتبر الغطاء أداة أساسية لأنه يمكّن المستثمر من تقييم الممتلكات العقارية بناءً على قيمتها السوقية الحالية وصافي دخلها التشغيلي. يساعد في الوصول إلى العائد الأولي على عقار استثماري.
- بالنسبة للمستثمر ، يمكن أن يكون ارتفاع معدل الحد الأقصى للعقار مؤشراً على ارتفاع دخل الإيجار مقابل سعر العقار. من ناحية أخرى ، يمكن للمستثمر أن يرى انخفاضًا في هذا المعدل كعلامة على انخفاض دخل الإيجار بالنسبة لسعر العقار. على هذا النحو ، يمكن أن يكون عاملاً حاسماً للمستثمر أن يقرر ما إذا كان العقار يستحق الشراء أم لا.
- علاوة على ذلك ، يمكن أن يكون أيضًا مؤشرًا على مقدار الوقت الذي يستغرقه العقار لاسترداد الاستثمار بالكامل في تلك الممتلكات العقارية. لنفترض أن العقار يوفر حد أقصى يبلغ حوالي 10٪ ، مما يعني أن المستثمر سيستغرق 10 سنوات (= 100٪ 10٪) لاسترداد الاستثمار بالكامل.
