سند الرهن العقاري (المعنى ، مثال) | كيف يعمل؟
معنى سندات الرهن العقاري
يشير سند الرهن العقاري إلى السند الصادر إلى المستثمر والمدعوم بمجموعة من الرهون العقارية المضمونة بضمانات ملكية عقارية (سكنية أو تجارية) ، وبالتالي ، يجعل المقترض يدفع سلسلة مدفوعات محددة مسبقًا ، وقد يؤدي فشلها إلى البيع أو الاستيلاء من الأصل.
يتلقى المستثمرون دفعة شهرية تتضمن الفائدة بالإضافة إلى المبلغ الأساسي عندما يدفع المقترض الفائدة وسداد الديون التي اقترضها عن طريق الاحتفاظ ببعض الأصول العقارية كضمان وفي حالة تخلف المقترض عن السداد ، يمكن بيع الأصل لسداد حاملي السندات بضمان تلك الأصول.
كيف يعمل سندات الرهن العقاري؟
عندما يشتري شخص ما منزلًا ويموله عن طريق الاحتفاظ به كرهن عقاري ، يحصل المقرض على ملكية هذا الرهن العقاري حتى يتم سداد القرض بالكامل. يشمل المُقرض البنوك وشركات الرهن العقاري التي تمنح قرضًا على هذه الأصول العقارية. تقوم البنوك بعد ذلك بجمع هذه الرهون العقارية وبيعها إلى بنك استثماري أو أي كيان حكومي بسعر مخفض. وبهذه الطريقة تحصل البنوك على الأموال على الفور التي كانت ستحصل عليها في الأصل على مدى فترة القرض ، كما أنها تمكنت من تحويل مخاطر أي تقصير من نفسها إلى البنوك الاستثمارية.
يقوم بنك استثماري بعد ذلك بتحويل تلك الحزمة إلى SPV (أداة ذات غرض خاص) ويصدر سندات على تلك القروض المدعومة بالرهن العقاري. يكون التدفق النقدي من هذه القروض في شكل فائدة بالإضافة إلى السداد الرئيسي الذي يتم تمريره كل شهر إلى حاملي سندات الرهن العقاري. تسمى هذه العملية المتمثلة في تجميع الرهون العقارية وتمرير التدفق النقدي على الديون إلى حملة السندات التوريق. يحتفظ البنك الاستثماري بحصته في مكون الفائدة للقرض ويمرر بقية الفائدة بالإضافة إلى المكون الرئيسي لحملة السندات.
أنواع
هناك أنواع مختلفة من MBS (الأمان المدعوم بالرهن العقاري) -
# 1 - عبور الرهن العقاري
في ظل هذا النوع من MBS ، تتم المدفوعات بشكل متناسب بين حاملي السندات عند استلامها. إذا كان إجمالي السندات المصدرة 1000 دولار لكل منها وكان هناك 10 مستثمرين يحملون 100 سند لكل منهم ، فإن كل مستثمر سيحصل على 1/10 من الدفعة التي تم تمريرها إليهم. سيحصل كل مستثمر على حصته في الدفع وفقًا لحيازته. إذا كانت هناك مدفوعات مسبقة ، فسيتم نقلها إلى حملة السندات بالتناسب. لن يحصل أي حامل سندات على أكثر أو أقل من حصته من إجمالي حيازة السندات في تلك الرهون العقارية. في حالة التخلف عن السداد ، يتحمل كل مستثمر الخسارة (إذا انخفضت قيمة الأصول عن القيمة الاسمية للسندات) إلى نسبته في السندات.
لذلك يواجه مستثمرو MPS أو حملة السندات كلاً من مخاطر الدفع المسبق والامتداد مساوية لمقتنياتهم.
# 2 - CMBS (ضمان مدعوم بالرهن العقاري)
لقد رأينا أعلاه كيف يواجه مستثمرو MPS مخاطر الدفع المسبق وفي حالة الدفع المسبق ، كيف يتلقى كل مستثمر ذلك بغض النظر عما إذا كانوا بحاجة إليه أو يفضلونه في ذلك الوقت. يهتم العديد من المستثمرين بالدفع المسبق ومخاطر التخلف عن السداد.
يساعد CMBS في التخفيف من هذه المشاكل عن طريق توجيه التدفقات النقدية من الرهون العقارية إلى فئات أو طبقات مختلفة تسمى الشرائح بحيث يكون لكل فئة تعرض مختلف لكلا الخطرين. تخضع كل شريحة لمجموعة مختلفة من القواعد حول كيفية توزيع الدفعة. تتلقى كل شريحة دفعة فائدة كل شهر ، ولكن يتم دفع أصل المبلغ والدفع المسبق بالتتابع. تم تصميم CMBS بطريقة تجعل كل فئة من السندات تتقاعد بشكل متسلسل بالترتيب.
إذا كانت هناك 4 شرائح ، فسيكون حكم رأس المال الشهري والدفع المسبق على النحو التالي -
- الشريحة 1 - ستتلقى كل المبلغ الأساسي والدفعات المسبقة حتى يصبح الرصيد الأساسي صفرًا.
- الشريحة 2 - بعد دفع قسط 1 بالكامل ؛ سيتلقى المبلغ الأساسي والدفعات المسبقة حتى يصبح الرصيد الأساسي صفرًا.
- الشريحة 3 - بعد دفع القسط 2 بالكامل ؛ سيتلقى المبلغ الأساسي والدفعات المسبقة حتى يصبح الرصيد الأساسي صفرًا.
- الشريحة 4 - بعد دفع الشريحة 3 بالكامل ، ستتلقى المبلغ الأساسي والدفعات المسبقة حتى يصبح الرصيد الأساسي صفرًا.
وبهذه الطريقة ، يتم توزيع مخاطر الدفع المسبق على الشرائح. أعلى مخاطر السداد المسبق هي في الشريحة 1 ، بينما تعمل الشرائح المنخفضة كممتص للصدمات في حالة تخلف المقترض عن السداد. في المثال أعلاه ، تتمتع الشريحة 4 بأعلى مخاطر التخلف عن السداد وأقل مخاطر للدفع المسبق حيث تحصل على دفعة مسبقة بعد سداد الشرائح الثلاث المذكورة أعلاه بالكامل وتستوعب الخسائر في حالة التخلف عن السداد.
مثال
لنفترض أن 10 أشخاص حصلوا على قرض بمبلغ 100000 دولار بنسبة 6 ٪ لكل منهم عن طريق الاحتفاظ بالمنزل كضمان في بنك ABC بإجمالي رهن عقاري قدره 1،000،000 دولار. سيقوم البنك بعد ذلك ببيع مجموعة الرهن العقاري هذه التي تصل إلى بنك استثماري XYZ واستخدام هذه الأموال لتقديم قروض جديدة. سوف تبيع XYZ سندات بقيمة 1،000،000 دولار (1000 سندات بقيمة 1000 دولار لكل منها) بنسبة 5 ٪ مدعومة بهذه الرهون العقارية. سيقوم بنك ABC بتمرير الفائدة المستلمة (5000 دولار) بالإضافة إلى عنصر الدفع في الشهر الأول إلى XYZ بعد الاحتفاظ بالهامش أو الرسوم. لنفترض أن الرسوم المحتفظ بها هي 0.6٪ (0.05٪ شهريًا) من مبلغ القرض ، وبالتالي فإن المبلغ الذي يتم تمريره في الشهر الأول إلى XYZ هو 4500 دولار بالإضافة إلى مبلغ السداد. ستحتفظ XYZ أيضًا بفارق 0.6٪ (0.05٪ شهريًا) على مبلغ القرض وتمرير باقي الفائدة البالغة 4000 دولار أمريكي على مبلغ السداد في الشهر الأول إلى حاملي سندات الرهن العقاري.
بهذه الطريقة يمكن للبنك الاستثماري شراء المزيد من الرهون العقارية من أحد البنوك من خلال الأموال المستلمة من بيع السندات ويمكن للبنوك أيضًا استخدام الأموال المستلمة من بيع الرهون العقارية لتقديم قروض جديدة. في حالة التخلف عن السداد من قبل أصحاب المنازل ، يمكن بيع الرهن العقاري لسداد المستثمرين.
الرهن العقاري مقابل السندات بوند
يتمثل الاختلاف الرئيسي بين سند السندات والرهن العقاري في أن سند السند غير مضمون ومدعوم فقط بالإيمان والائتمان الكاملين للشركة المصدرة ، في حين أن سند الرهن العقاري مدعوم بضمان يمكن بيعه في حالة تخلف المقترض عن السداد. لذلك ، فإن سعر فائدة MBS أقل من سندات السندات بسبب انخفاض المخاطر.
يكمن الاختلاف الآخر في الدفع وتكرار الدفع. يتم دفع سندات الرهن العقاري شهريًا وتشمل الفائدة بالإضافة إلى المكون الرئيسي. من ناحية أخرى ، يتم دفع سندات السندات سنويًا أو نصف سنويًا بما في ذلك عنصر الفائدة فقط ويتم دفع المبلغ الأساسي عند الاستحقاق.
مزايا
- توفر الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري عائدًا أعلى من سندات الخزينة.
- يوفر عوائد أعلى معدلة للمخاطر من سندات السندات الأخرى بسبب دعم الأصول المرهونة مما يقلل من مخاطرها.
- أنها توفر تنويع الأصول لأن لها علاقة منخفضة مع فئات الأصول الأخرى.
- يوفر دخلاً منتظمًا ومتكررًا مقارنة بمنتجات الدخل الثابت الأخرى. لدى MBS مدفوعات شهرية بينما تقدم سندات الشركات مدفوعات سنوية أو نصف سنوية.
- يعتبر الضمان المدعوم بالرهن العقاري استثمارًا أكثر أمانًا من سندات السندات كما في حالة التخلف عن السداد ، يمكن بيع الضمان لسداد حاملي السندات.
- لا يتعرض MBS لمخاطر الذيل حيث لا توجد دفعة رئيسية مقطوعة عند الاستحقاق لأن الدفع الشهري يتضمن الفائدة بالإضافة إلى المكون الأساسي الذي يتم توزيعه على مدى عمر السند. في حين أنه في السندات الأخرى هناك مخاطر عالية بسبب المبلغ الإجمالي للدفع الأساسي عند الاستحقاق مما يزيد من المخاطر على حاملي السندات.
سلبيات
- توفر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري عائدًا أقل من سندات السندات.
- غالبًا ما يتم الترويج للأمن المدعوم بالرهن العقاري على أنه الاستثمار الآمن اجتذب دعاية سلبية بسبب دوره في أزمات الرهن العقاري عالية المخاطر لعام 2008. أصبحت البنوك بسبب الربحية العالية راضية عن نفسها وأصدرت قروضًا للأشخاص ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة. عندما تعثرت قروض الرهن العقاري عالية المخاطر ، أدى ذلك إلى خسارة ملايين الدولارات من أموال المستثمرين وإفلاس العديد من البنوك الاستثمارية الكبرى مثل Lehman Brothers. لذا فإن هذه السندات جيدة مثل الأصول ويقترض الناس الأموال على تلك الأصول.
- يواجه حاملو السندات هؤلاء مخاطر الدفع المسبق في حالة انخفاض سعر الفائدة في السوق. علاوة على ذلك ، يجب استثمار الأموال التي يتلقاها هؤلاء بمعدل أقل مما يقلل من عائدهم.
استنتاج
توفر سندات الرهن العقاري كفئة أصول التنويع وتوفر للمستثمر عائدًا أعلى من الخزانة ومخاطر أقل من سندات السندات. علاوة على ذلك ، فإنها توفر الأموال للبنوك الاستثمارية لشراء المزيد من الرهون العقارية والبنوك لإقراض المزيد من الأموال مما يساعد في الحفاظ على معدلات الرهن العقاري تنافسية وسيولة الأسواق.
